マンションの水災補償｜専有部は自分の火災保険、共用部は管理組合の保険。地下の電気・給水設備が浸水したときの費用と、いま確認すること【2026年】

この記事のポイント

報道された事例で何が起きたか：1階の住戸と、地下の設備は別の話

NHKクローズアップ現代（2026年10月26日放送）では、千葉県松戸市の10階建てマンションの事例が紹介されました。報道によれば、8月の千葉豪雨で1階が床上1.8mまで浸水し、地下の電気・給水設備が壊れました。共用部の復旧見積もりは約2億5,000万円に上る一方、修繕積立金は1億円で、共用部の保険には水災補償がついていなかったとされています。

この事例で押さえておきたいのは、被害が2つの層に分かれていることです。

1階の住戸が浸水した人は、自分の火災保険で室内と家財を直します。一方、地下の設備は全戸で共有する共用部です。ここが壊れると停電・断水・エレベーター停止が建物全体に及び、10階の住戸も生活できなくなります。千葉県も、この豪雨で地下階などの電気・給水設備が浸水し、住み続けることが難しくなった事例があったとして、対策を呼びかけています。

マンションの保険は2階建て：専有部は自分の契約、共用部は管理組合の契約

共用部の保険は法律と規約で位置づけられている

区分所有法（第18条第6項）は、共用部分について損害保険契約をすることを「共用部分の管理に関する事項」とみなしています。国土交通省の「マンション標準管理規約」（令和7年10月改正）でも、区分所有者は管理組合が共用部分等について火災保険・地震保険その他の損害保険を契約することを承認し（第24条）、保険料は管理費から支払い（第27条）、保険金の請求・受領は理事長が代理する（第24条の2）と定められています。

どちらの保険も「水災は別売り」が多い

火災保険という名前ですが、洪水や土砂崩れなどの「水災補償」は基本補償から外せる、あるいはオプションで付ける商品設計が一般的です。専有部の契約で水災を外していれば室内と家財は自己負担になり、共用部の契約で水災を外していれば設備の復旧は修繕積立金頼みになります。両方を別々に確認する必要があるのはこのためです。

水災補償の支払い条件も知っておく

水災補償が付いていても、どんな浸水でも支払われるわけではありません。大手損保2社（三井住友海上・東京海上日動）の公式FAQでは、「保険の対象に再調達価額の30%以上の損害が生じた場合」または「床上浸水、または地盤面より45cmを超える浸水を被った場合」が支払いの条件として示されています。条件・支払割合・自己負担額は商品や特約で異なります。共用部の地下設備がどの条件で支払われるかは、必ず約款で確認してください。

共用部の水災補償がないと何が起きるか：修繕積立金・一時金・借入

共用部に水災補償がない状態で地下設備が浸水すると、復旧費の財源は管理組合、つまり区分所有者に頼るしかありません。標準管理規約では「不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕」として修繕積立金を取り崩せます（第28条）が、本来は外壁や屋上防水の大規模修繕のために貯めてきたお金です。見積もりが積立金を上回れば、残る選択肢は厳しいものになります。

• 一時金の徴収：区分所有者から臨時に集めます。払えない世帯が出ると合意形成が難航します
• 借入：管理組合として借り入れ、返済分を修繕積立金の値上げでまかないます。将来の資金計画に影響します
• 復旧の先送り：電気や給水が止まったままでは住めないため、現実には選べません

いま確認すること5つ

① 管理組合の保険証券で、水災補償の有無を確認する

管理組合が契約している共用部の火災保険の証券を、理事会または管理会社に見せてもらいます。確認するのは「水災が補償対象か」「自己負担額（免責）はいくらか」「保険金額はいくらか」の3点です。外れている場合は、追加したときの保険料を見積もり、理事会の議題に上げてください。

② 自分の専有部の契約で、水災と家財を確認する

自分の火災保険の証券で、建物（専有部）と家財のそれぞれに水災補償が付いているかを確認します。低層階や、建物が低地にある場合は特に重要です。

③ 地下や1階に、電気・給水設備があるかを確認する

受変電設備（キュービクル）、非常用発電機、給水ポンプなどがどこにあるかを、竣工図や管理会社への確認で把握します。地下や1階の低い位置にあるなら、止水板の設置や設備の嵩上げなどの対策を検討します。国土交通省と経済産業省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン」は、電気設備の設置場所の嵩上げ、止水板や防水扉の設置、からぼりや換気口など開口部の浸水対策、排水・貯留設備の逆流・溢水対策、耐水性の高い電気設備の採用などを対策の例として挙げています。

④ ハザードマップと地形リスクを見る

国土交通省の「重ねるハザードマップ」で住所を検索し、洪水や内水の浸水想定を確認します。さらに「地形からわかる災害リスク」のタブを使うと、その土地の成り立ちからリスクを読み取れます。

浸水想定区域の色が付いていなくても、後背低地や旧河道に建つマンションなら、内水氾濫で地下が浸かる可能性を考えておく必要があります。調べ方の詳しい手順は「重ねるハザードマップの使い方」にまとめています。

⑤ 止水板や設備の嵩上げに使える補助を調べる

共用部の浸水対策には、自治体の補助が使える場合があります。東京都の「東京とどまるマンション」浸水対策設備導入促進事業は、浸水被害が想定される区域にある登録マンションを対象に、止水板や防水扉などの設置と事前の調査・企画の費用の2/3（1棟あたり上限833万円）を補助しています（令和8年度版の手引き）。ほかの自治体は制度の有無が分かれるため、お住まいの市区町村のページで確認してください。管理組合が使えるそのほかの支援は「マンションの補助金2026」にまとめています。

公的支援でカバーされる範囲と、されにくい範囲

被災後に使える国の支援制度は、いずれも「住家」の被害の程度をり災証明で判定して適用される仕組みです。

どちらの制度も単位は「世帯」で、対象は住宅の被害です。応急修理が直すのは「居室、台所、トイレ等」と明記されています。マンションの地下にある受変電設備や給水ポンプは全戸で共有する設備のため、これらの制度がそのまま当てはまるかは明らかではありません。各住戸が半壊以上と判定されれば専有部の修理に使える道はありますが、共用部の復旧費は別の手当てが必要と考えておくのが安全です。被災時には、自治体の窓口で「共用部の設備被害について使える制度があるか」を具体的に尋ねてください。

まとめ

マンションの水災は、自分の部屋の話と建物全体の話に分かれます。共用部の保険に水災補償がなければ、地下設備の復旧費は修繕積立金や一時金でまかなうことになり、浸水していない上層階の所有者にも負担が及びます。

今週できることは、管理組合と自分の保険証券で水災の有無を見ること、設備の設置場所を確かめること、ハザードマップと地形を確認すること、そして自治体の補助制度を調べることです。管理組合の議題に上げる材料として、この記事の確認項目をお使いください。水災補償を外している人が約4割いる背景は「火災保険の水災補償は必要？」で解説しています。

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