住宅補助金ナビこの記事のまとめ
- 登記簿上の建築日が昭和57年（1982年）1月1日以降の中古住宅は、追加の証明書なしで住宅ローン控除の対象になります
- 昭和56年12月31日以前に建てられた住宅でも、次の3つの書類のいずれかがあれば対象になります：①耐震基準適合証明書 ②建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3） ③既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書
- いずれの証明書も「住宅の取得日から2年以内」に調査・評価・締結されたものである必要があります
根拠は国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」です。
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まず確認すべきは「建築日」— 昭和57年が分かれ目
登記簿（登記事項証明書）に記載されている建築日が、昭和57年（1982年）1月1日以降であれば、それだけで新耐震基準に適合しているとみなされ、追加の証明書は不要です。
この日付が分かれ目になっているのは、建築基準法の耐震基準が昭和56年6月に大きく改正され、それ以降に確認申請を受けた建物（実務上、昭和57年1月1日以降の建築とみなされるもの）が「新耐震基準」の住宅とされているためです。まずは物件の登記事項証明書で建築日を確認しましょう。
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昭和56年以前の住宅を選んだ場合 — 3つの証明書のどれか1つでよい
希望の物件が昭和56年12月31日以前に建てられていても、あきらめる必要はありません。次の3つの書類のうち、いずれか1つを用意できれば住宅ローン控除の対象になります。
| 書類 | 発行元 | 内容 |
|---|---|---|
| ① 耐震基準適合証明書 | 建築士など | その住宅が現行の耐震基準を満たしていることを証明する書類 |
| ② 建設住宅性能評価書 | 登録住宅性能評価機関 | 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が等級1〜3のいずれかであることを示す評価書の写し |
| ③ 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書 | 住宅瑕疵担保責任法人 | 中古住宅の検査と保証がセットになった保険に加入したことを示す証明書 |
3つの書類はいずれも、住宅の取得日（引き渡し日）から2年以内に調査・評価・保険契約が行われたものである必要があります。物件を決めてから慌てて動くと期限に間に合わない場合があるため、古い中古住宅を検討している段階で、不動産会社や売主に「耐震基準適合証明書や瑕疵保険の取得は可能か」を早めに確認しておくことをおすすめします。
③の瑕疵保険は「安心して買える」おまけ付き
3つの書類の中でも、③の既存住宅売買瑕疵担保責任保険は、住宅ローン控除の要件を満たすだけでなく、購入後に構造上の欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）が見つかった場合に補修費用等の保険金が支払われるという実利があります。加入には専門の建築士による検査に合格することが条件のため、検査を通じて物件の状態を客観的に把握できるという副次的なメリットもあります。
どの書類を選ぶかは、物件の状態・売主の協力度・費用によって変わります。不動産会社を通じて、どの証明書の取得が現実的かを早い段階で相談しましょう。
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よくある質問
築40年の中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？
使える可能性があります。登記簿上の建築日が昭和57年1月1日より前でも、耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3）・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれか1つを、住宅の取得日から2年以内に取得すれば対象になります。
3つの証明書はどれが一番取りやすいですか？
物件の状態や売主・仲介会社の協力度によって異なります。既存住宅売買瑕疵担保責任保険は加入時の検査を通じて物件の状態を確認できる実利もありますが、いずれの書類も専門家（建築士・登録機関・保険法人）の関与が必要なため、早い段階で不動産会社に相談して見積もりを取ることをおすすめします。
証明書の取得にはいつまでに動けばいいですか？
3つの証明書はいずれも「住宅の取得日（引き渡し日）から2年以内」の調査・評価・契約であることが条件です。物件を決めた段階、できれば購入を検討し始めた段階から、証明書取得の可否を確認しておくと安全です。
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