住宅ローンの繰り上げ返済、控除期間中にやると損？判断基準を整理【2026年版】

この記事のまとめ

💡 30秒でわかる要点

この記事は住宅ローン控除・繰り上げ返済の一般的な考え方の解説です。個別の金利条件・控除額の試算は、必ず金融機関・税理士にご確認ください。

住宅ローン控除は、毎年12月31日時点のローン残高に一定の控除率を掛けた金額が、その年の所得税額から差し引かれる仕組みです。繰り上げ返済でローン残高を大きく減らすと、その分だけ控除の対象になる残高が減り、翌年以降の控除額が少なくなる可能性があります。

つまり、「早く返済して利息を減らす」というメリットと、「控除額が減る」というデメリットを天秤にかけて考える必要があるということです。

自分はどれが使える？お住まいの自治体と目的を選ぶだけ。使える可能性のある制度を30秒で絞り込みます。

条件	考え方の目安
借入金利が住宅ローン控除の控除率より高い	繰り上げ返済で減る利息の方が、減る控除額より大きくなりやすい
借入金利が住宅ローン控除の控除率より低い	控除で受け取る金額の方が、繰り上げ返済で節約できる利息より大きくなりやすい

注意点：この比較はあくまで一般的な考え方の目安です。実際の損得は、借入残高・返済年数・控除の適用状況など個別の条件によって変わるため、正確な試算は金融機関や税理士に依頼することをおすすめします。

住宅ローン控除を受けている期間は、所得税の負担が軽くなっている状態です。この期間はあえて繰り上げ返済をせず、控除が終了してからまとめて繰り上げ返済する、という考え方も広く紹介されています。控除で浮いたお金を貯蓄・運用に回し、控除期間終了後に繰り上げ返済に充てるという進め方です。

どちらが得かは、金利水準・控除率・手元資金の使い道（貯蓄に回すか、繰り上げ返済に回すか）によって変わるため、一律に「こうすべき」とは言い切れません。

繰り上げ返済を実行すると決めた場合、住宅ローン控除への影響を抑えるタイミングの工夫もあります。住宅ローン控除は「年末（12月31日）時点」の残高で計算されるため、同じ金額を繰り上げ返済するなら、年末ぎりぎりよりも年が明けてから（1月以降）実行した方が、その年の年末残高への影響を先送りできます。

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住宅ローン控除を受けている間は、繰り上げ返済をしない方がいいですか？

一概には言えません。借入金利が住宅ローン控除の控除率より高い場合は、繰り上げ返済で減る利息の方が大きくなりやすいため、繰り上げ返済のメリットの方が上回る可能性があります。金利と控除率を比較して判断することをおすすめします。

繰り上げ返済はいつ実行するのがいいですか？

住宅ローン控除は年末（12月31日）時点の残高で計算されるため、同じ金額を返済するなら年末ぎりぎりより年明け（1月以降）に実行した方が、その年の控除額への影響を先送りできます。

控除期間が終わってから繰り上げ返済するのはどんなメリットがありますか？

控除を受けている間は所得税の負担が軽くなっている状態のため、その期間は繰り上げ返済をせず、控除終了後にまとめて返済に充てるという考え方があります。控除で浮いたお金を貯蓄・運用に回せる点がメリットとされています。

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出典: 住宅ローンの繰り上げ返済・住宅ローン控除に関する一般的な考え方の解説（各種金融機関の公表情報を参照）。個別の損得・最適なタイミングの試算は、必ず金融機関・税理士にご確認ください。